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不動産が遺産である場合の計算方法

遺産に不動産がある場合、その価値はどのように決まりますか?

固定資産評価額で決めたり、不動産業者の査定額で決めたり、不動産鑑定士の鑑定で決める場合などがあります。

   遺産に不動産がある場合、不動産の価格・価値はどうやって決めるものなのでしょうか?

 

   不動産の価値は、固定資産評価額・路線価・不動産業者の査定額など様々な決め方があり、揉めることがよくあります。以下には不動産の価値を決めるにあたっての代表的な方法を挙げています。

 

固定資産評価額

   固定資産税の課税額の基礎とするために、市町村決定した不動産の評価額です。納税の通知書などにも記載されていますし、不動産が所在する市役所の税務課などで、固定資産評価証明書を発行してもらうこともできます。

   役所が決めているため、わかりやすい価格ではあるのですが、一般的には、市場価格より低めで、市場価格の7割程度のことが多いとされています。

   また、個別の事情を考慮していないため、たとえば家を丁寧に使っているとか、室内をリフォームしたなどの要素は考慮されていません。

 

不動産業者の査定額

   不動産業者に行けば、不動産の無料査定をしてくれるところは多いですし、一括査定ができるWEBサイトなども存在します。業者によって異なりますが、無料で、査定の根拠資料などをしっかりとした冊子で作ってくれるところもあります。

   家庭裁判所の遺産分割調停の場合、不動産の価値で争いがあると、まずは各当事者が不動産業者に査定をしてもらって出すように言われることがよくあります。その上で、複数の不動産業者の中間値・平均値あたりで不動産の価値をまとめることがよくあります。

   室内をリフォームしているとか、日当たりがよいなどの個別事情も考慮されていることが多いですが、業者によって査定額に大きな差があることもあります。

 

不動産鑑定士による鑑定

   不動産の価格を公に評価することができる唯一の国家資格が、不動産鑑定士です。不動産の価値について当事者間で徹底的に争いとなり、話がまとまらないような場合には、調停や審判において鑑定が実施されることがあります。

   不動産鑑定士が鑑定をした場合、ほぼその鑑定額で不動産の価値が決定します。ただし、鑑定はかなり高額な費用がかかることが多く、安くても数十万円、不動産が多い場合や面積が広い場合には100万円を超えることもあります。

 

   そのほかにも、固定資産評価額と似たようなものとして、路線価額や、相続税評価額などもあります。

 

   相続の際にどの価格をもとに協議するかですが、それほど不動産の価格に争いがなく、相続人間でお金に関する争いが先鋭化しないようであれば、わかりやすい固定資産評価額や相続税評価額で決めるのがよいかもしれません。

   他方で、相続人間で争いがあるような場合には、複数の不動産業者の査定書の平均額をとるのがよいでしょう。

   不動産鑑定士による鑑定は、費用がかかりますので、不動産が遺産の大部分をしめていて、かつ、不動産の価値が大きいような場合に、最後の手段として考えた方がよいでしょう。

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